از ابتدای دهه 90 تاکنون در حالی که انتظار می‌‌‌رفت متناسب با کوچک شدن بعد خانوار و همین‌طور جهش قیمت مسکن آن هم در شرایطی که رشد حقوق و دستمزد و رشد سقف وام مسکن از آن بازمانده است، کوچک‌‌‌سازی در بازار فعالیت‌‌‌های ساختمانی پایتخت شیوع بیشتری پیدا کند، اما در عمل نه تنها چنین نشده است، بلکه بر اساس آمار اخیراً منتشر شده از مختصات پروانه‌‌‌های ساختمانی صادر شده در 6ماهه اول امسال، میانگین مساحت واحدهای مسکونی در ساخت و سازهای پایتخت نسبت به ابتدای دهه 90 معادل 14% رشد کرده و به 145 مترمربع رسیده است.
یکی از مدیران ارشد حوزه شهرسازی در شهرداری تهران چندی پیش در گزارشی با اعلام کوچک شدن بعد خانوار در تهران به 2.8 نفر در سال 1401 به ضرورت کوچک‌‌‌سازی مسکن در پایتخت پرداخته بود. به استناد همین آمار واضح است که تقاضای خرید واحدهای یک‌خوابه در بازار مسکن به مراتب نسبت به سال‌‌‌های گذشته افزایش یافته و حتی اگر مضیقه تامین مالی برای خریداران مسکن وجود نداشته باشد، باز هم کوچک‌‌‌سازی یک ضرورت متناسب با تغییرات بعد خانوار در پایتخت محسوب می‌شود.
از سوی دیگر متوسط متراژ واحدهای مسکونی در ساخت و سازهای پایتخت در حالی نسبت به ابتدای دهه 90 معادل 14% رشد داشته است که در همین مدت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در این شهر 35 برابر شده است؛ آن‌‌‌هم در حالی که حقوق و دستمزد خانوارها در همین فاصله زمانی 19 برابر شده است.
در واقع قدرت خرید مبتنی بر میزان درآمد خانوارها تقریبا نزدیک نصف رشد قیمت مسکن، افزایش پیدا کرده و واضح است که این شرایط موجب تشدید گسل بین توان خرید خانه از سوی متقاضیان مسکن با سطوح فعلی قیمت‌ها شده است. این شرایط به نحوی پیش رفته که شاخص زمان انتظار برای خانه‌‌‌دار شدن که مبتنی بر پس‌‌‌انداز یک سوم درآمد خانوارها محاسبه می‌شود، نسبت به نیمه دهه 90 یعنی قبل از جهش تاریخی مسکن دو برابر شده است.
به عبارت ساده‌‌‌تر در نیمه دهه 90 با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن یا تغییرات برابر قیمت مسکن و میزان درآمد، هر خانوار تهرانی بعد از حدود 60 سال انتظار می‌توانست صاحبخانه شود. این در حالی است که شاخص مذکور به واسطه جا ماندن درآمد از رشد قیمت مسکن در سال 1401 به 112 سال رسید و تقریبا دو برابر شد.
