بیشترین افزایش قیمت مسکن در کشورهای اروپایی

گورکم یاپام، کارشناس ارشد امور املاک و ساخت و ساز در بازار ترکیه در شرکت خدمات مالی کی‌پی‌ام‌جی (KPMG) می‌گوید: “تغییرات واقعی از سال ۲۰۲۰ آغاز شد. به نظر من نوسانات ارز، سقوط ارزش لیر ترکیه، افزایش نرخ تورم و در نتیجه افزایش هزینه ساخت و ساز و همچنین افزایش تقاضا پس از همه‌گیری کرونا، دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن در ترکیه بودند. ما همچنین در سال گذشته زلزله را پشت سر گذاشتیم. این زلزله منجر به افزایش قیمت در ۱۱ شهر ترکیه شد، زیرا مردم تمایل دارند در مکان‌های امن‌تری زندگی کنند.”

نرخ تورم سرسام‌آور ترکیه که اخیرا به حدود 70 درصد رسیده است، بانک مرکزی را مجبور به اتخاذ سیاست مالی سخت‌گیرانه‌تری کرده و نرخ پایه بهره از 8.5 درصد در ماه ژوئن سال 2023 به 45 درصد در ماه ژانویه سال 2024 افزایش یافته است. درنتیجه، نرخ بهره سالانه وام خرید مسکن در ترکیه درحال حاضر 40 درصد است. با این حال وام‌های خرید خانه در این کشور حداکثر یک پنجم قیمت کل خانه‌ها را پوشش می‌دهد. با این تفاسیر، ذکر این نکته ضروری است که در سال 2023، تنها 15 درصد از خریداران خانه در ترکیه از وام مسکن استفاده کردند و بقیه خانه‌ها به صورت نقدی معامله شدند.

از سال 2022 تاکنون روس‌ها در رتبه نخست و سپس ایرانی‌ها بزرگترین خریداران خارجی مسکن در ترکیه بودند. آقای یاپام افزود: “از آغاز جنگ روسیه و اکراین در فوریه 2022 خریداران روس و ایرانی برای خرید خانه در آنتالیا، استانبول و مرسین هجوم آوردند. درنتیجه دو برابر شدن جمعیت ساکنان خارجی در آنتالیا طی دو سال، قیمت خرید و اجاره خانه‌ها سر به فلک کشیده است.”

قیمت خانه‌ها در آنتالیا در سال 2022 با افزایش 230 درصدی مواجه شد. در زمانی که کاهش ارزش لیر خرید خانه را برای خریداران ترک دشوار می‌کرد، خریداران روس و اوکراینی با پرداخت ارقام هنگفت برای خرید نقدی خانه در ترکیه سبب افزایش قیمت می‌شدند. با این حال تقاضای خرید خانه توسط شهروندان خارجی، نمی‌تواند علت اصلی افزایش قیمت خانه در ترکیه باشد. 

گورکم یاپام گفت: “در سال 2023، از بین 1.2 میلیون خانه‌ای که در ترکیه معامله شد، خریدار تنها 3 درصد، یعنی 35 هزار خانه خارجی بودند و روس‌ها 30 درصد خریداران خارجی را تشکیل می‌دادند.”

در نتیجه قیمت بالای خرید و اجاره خانه، نرخ بالای بهره و کاهش درآمد خانوارها، بازار ترکیه به شدت تحت فشار قرار گرفته است. اگرچه قیمت اسمی مسکن همچنان درحال افزایش است، اما این افزایش از تورم جا می‌ماند. بنابراین درواقع، خانه‌ها اخیرا ازران‌تر شده‌اند. هزینه بالای ساخت و ساز ممکن است منجر به محدودیت در عرضه شود. با این حال در صورت افزایش تقاضای خرید مسکن و کاهش نرخ بهره، بازار ممکن است از رکود خارج شود. اما در حال حاضر کسانی که نمی‌توانندهزینه خرید خانه را تأمین کنند، مجبورند که به اجاره‌های سرسام‌اور تن دردهند و همین امر تا حدودی دست خریداران نقدی را باز می‌گذارد.

آقای یاپام در این باره می‌گوید: “بین قیمت خرید ملک و هزینه اجاره در استانبول نسبتی وجود دارد. به طور معمول قیمت خرید خانه 300 برابر هزینه اجاره ماهیانه ان است. اما درحال حاضر اجاره‌ها بسیار گران است و روز به روز هم گران‌تر می‍شود. درحال حاضر قیمت خرید خانه به طور متوسط بین 250 تا 300 برابر اجاره‌بها است.”

این بدان معناست که سرمایه‌گذاران با اجاره دادن خانه خود در کمتر از 300 ماه می‌توانند اصل مبلغ سرمایه‌گذاری را کسب کنند.